Fonte Agenzia del Territorio di Roma
Trattasi di un complesso immobiliare sito nel comune di Roma, Via Massimi 158/164, destinato ad uffici, costituito da due corpi di fabbrica in elevazione della tipologia di edifici “in linea”, rispettivamente di cinque e quattro piani fuori terra, tra loro collegati al piano terreno da un altro corpo di fabbrica a “piastra” con annesso porticato e due piani sottostrada , ampia corte circostante ed area destinata a parcheggi. Il compendio è ubicato nel XIX Municipio, compreso nel quartiere della Balduina a sua volta contornato dagli agglomerati edilizi del quartiere Trionfale-Monte Mario, Camilluccia, Medaglie D’Oro e Torrevecchia. La vicinanza ad aree destinate a “riserva naturale di Monte Mario” e della “riserva naturale dell’Insugherata”, conferisce maggior pregio al comparto nord-ovest della Città.
La tipologia edilizia predominante è quella residenziale di buon pregio, caratterizzata da villine e palazzine di realizzazione relativamente recente, abitate da ceti sociali della media borghesia.
L’ubicazione del compendio in esame, in Via Massimi, che può essere ritenuta parzialmente defilata rispetto al quartiere della Balduina, è comunque da considerare strategica e di buona appetibilità, sia sotto l’aspetto infrastrutturale che dei collegamenti con il resto della città (linea FM3, fermate “Balduina”, “Pineta Sacchetti-Gemelli” e diverse linee autobus di superficie, importanti arterie stradali della Via Trionfale, Tangenziale Est, Cassia Nuova, Flaminia Nuova).
Il compendio immobiliare oggetto di stima, destinato ad uffici, autorimesse, posti auto pertinenziali ed area giardinale, è stato edificato alla fine degli anni ’70. Tutto l’insieme edilizio è stato realizzato su area della estensione catastale mq 18.564; superficie effettiva, tra coperto e scoperto, di complessivi mq 18.771 (consistenza dichiarata nell’atto notarile Gilardoni di acquisizione per fusione del 23/12/’82). I due corpi di fabbrica in elevazione, di seguito nominati fabbricati A e B, presentano conformazione planimetrica rettangolare a stecca e sono disposti tra loro parallelamente per i lati lunghi, edificati con struttura portante in ferro e c.a.. La copertura è piana. Identico grado costruttivo per la parte terrena che unisce e distribuisce i collegamenti dell’intero complesso.I prospetti sono realizzati con pannelli prefabbricati di cls ed a curtain wall, con vetrate continue nelle facciate principali.Per l’aspetto distributivo – planimetrico delle diverse funzionalità, si riporta sinteticamente quanto segue:
- l’atrio comune al piano terra presenta dimensione sufficientemente ampie. Tramite percorso di collegamento orizzontale, si accede agli edifici A e B. I corpi scala e gli sbarchi dei gruppi ascensori, presentano dimensionamento ottimale. Allo stesso piano terreno trovano ubicazione la zona reception/videosorveglianza, l’insieme dei locali sala mensa e cucina, il connettivo di distribuzione alle differenti zone del compendio, oltre un ampio porticato esterno, l’area giardinale, il viale d’accesso con diversi parcheggi a raso;
- il piano S1, con buona parte d’affaccio diretto fuori terra, è accessibile dai corpi scala, oltre che da percorso carrabile nel cortile. Comprende una considerevole superficie destinata a zona CED, dotata di pavimento flottante, una zona ad uffici (parte fuori terra) gli archivi, diversi locali deposito;
- al piano S2, collegato all’edificio da corpi scala, oltre che accessibile da percorso carrabile nel cortile, è ubicata l’autorimessa ripartita in settori, divisi tra loro a norma di sicurezza da porte metalliche scorrevoli, e sono inoltre presenti tutti i locali tecnici relativi alle dotazioni impiantistiche dell’intero compendio;
- il piano “tipo”, in elevazione per ciascuno dei due corpi di fabbrica (dal 1° al 4° e/o 5°), comprende gli ambienti destinati agli uffici, con i vani scala ed i gruppi ascensori ubicati internamente al perimetro dei corpi di fabbrica;
- il parcheggio scoperto, situato all’interno della stessa area appartenente al compendio immobiliare, include le zone ospiti e posti auto dipendenti;
- gli accessi sono video controllati. All’interno il grado di rifinitura può essere così sintetizzato:
- suddivisioni: ogni piano dei due fabbricati in linea si compone di due zone, dalla conformazione speculare ad uffici, tra loro suddivise dallo spazio centrale di connettivo (vano scale, ascensori e sbarchi), nelle parti operative la tipologia distributiva è di tipo “open space”, ove le partizioni tra i locali, possono e essere eseguite con pannelli prefabbricati mobili;
- controsoffittature estese agli interi piani operativi, destinate a contenere le canalizzazioni d’impianti (luce pavimento-soffitto ml 3,00); sono realizzate a doghe con i corpi illuminanti incassati;
- pavimentazioni “tecniche” nelle zone operative, contenenti i cablaggi diramati alle varie postazioni lavoro. Calpestio in moquette. I corpi scale (pedate / alzate), pianerottoli, aree ascensori, così come la zona d’accoglienza (atrio) e della distribuzione al piano terra, sono realizzati con pavimentazione di graniglia e cemento. I piani interrati, invece, presentano pavimentazioni differenti nelle varie zone di utilizzazione: con gres industriale e piastrelle di graniglia e cemento, pavimentazioni flottanti in materiale inerte (zona CED e d uffici), pavimentazione industriale in cemento (autorimesse);
- pareti trattate ad intonaco civile tinteggiato. Nell’edificio B al terzo piano, ove sono ubicati i locali dirigenziali, sono state eseguite delle rifiniture di grado più ricercato, anche con rivestimenti delle pareti eseguiti in legno;
gruppi dei servizi igienici, si presentano completamente maiolicati, sanitari e rubinetterie di tipo comune, maggiore cura nella qualità e nelle dotazioni è stata impiegata nelle zone dirigenziali; - infissi interni di alcune stanze costituiti da porte tamburate, rivestite in essenza color noce e/o con laminato, mentre sono presenti a tutti i piani infissi d’accesso e suddivisione in metallo e vetro, dotati di maniglie antipanico, come da normative di sicurezza;
- i serramenti esterni dei vani operativi, sono realizzati con telaio di alluminio e vetrocamera.
La dotazione degli impianti può essere così sintetizzata:
- impianto di climatizzazione convogliato con diffusione a soffitto e bocchette perimetrali a pavimento nei locali operativi, fan coil negli uffici direttivi, radiatori nei locali di servizio. Le unità di trattamento aria (U.T.A.) sono ubicate nei corpi di fabbrica A (n°2), B (n°2), al piano primo interrato (n°2), piano secondo interrato (n°1), l’alimentazione delle stesse è fornita dalla centrale termica posta al 2° interrato, da due centrali frigorifere (rispettivamente poste ai piani di copertura degli edifici A e B) e un gruppo frigorifero al 2° interrato;
- impianto elettrico: la distribuzione dell’energia elettrica dal locale di trasformazione (al piano II° interrato) avviene con cavi passanti nei cavedi ove, nei diversi piani, sono ubicati gli armadi di distribuzione di piano. L’impianto è dotato di gruppo elettrogeno al fine di garantire da eventuali black-out; gruppo di continuità (UPS), posto anch’esso all’interrato, al servizio delle utenze sensibili e prioritarie (rete informatica ed impianti essenziali e di sicurezza);
- impianto idrico sanitario è del tipo a pressione con autoclavi per eventuali carenze di pressione;
- impianto antincendio è dotato di estintori a mano e lance nei piani in elevazione, al primo piano interrato rilevatori di fumo, al secondo piano interrato ( zona autorimessa) con sistema sprinkler;
- impianto ascensori : sei ascensori a motore elettrico e funi, pareti rivestite in alluminio con porte automatiche, spazi antistanti e dimensioni coerenti alla normativa, un ascensore oleodinamico di collegamento tra il piano terra ed i piani S1 ed S2;
- impianto telefonico e trasmissione dati negli uffici, realizzato con sistema di cablaggio strutturato posto all’interno del pavimento con torrette emergenti fisse in prossimità delle postazioni d’utenza. Rack di distribuzione ai piani. Centrali poste nei locali dedicati ai piani interrati;
- impianto d’illuminazione dei locali uso uffici, realizzato con corpi illuminanti a soffitto da incasso e lampade fluorescenti;
- l’impianto anti-intrusione e sicurezza è realizzato, nell’area degli edifici ed ai confini della recinzione, con videocamere collegate a monitor di controllo;
- relativamente alle dotazioni di accessibilità dei diversamente abili, il complesso immobiliare risulta sufficientemente fornito.
Tutti gli impianti installati, pur necessitando di alcuni aggiornamenti e ricondizionamenti, sono a norma secondo quanto prescritto dalle vigenti leggi in materia. Identica è la situazione per quanto concerne le direttive CEE e normative di sicurezza (es. L. 626/’94, L. 13/’89 e successive).
In via generale, si può ritenere che il grado di finitura degli spazi comuni e dei locali uffici, nonché il loro stato di conservazione e manutenzione, siano buoni ed assimilabili ad una qualità medio-corrente e, comunque, coerenti con l’epoca di edificazione.
Di fatto l’insieme immobiliare è stato sempre occupato ed utilizzato ad uffici (libero e vuoto ultimamente, poiché rilasciato dalla Società affittuaria essendo terminata la locazione) e se ne riscontra, comunque, l’usuale e normale stato locativo.
Il compendio immobiliare sopra descritto, risulta così distinto nel Catasto Urbano: foglio 363 part. 128 subb. 20, 22, 23, 24, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508 Cat. C/6, sub.509 Cat. D/1, subb. 511, 512, 513, 514, 515, 516, 517, 518, 519, 520, 521, 522, 523, 524, 525, 526, 527, 528, 529,533, 534, 535 Cat. A/10 e subb. 501, 510,530,531 e 532 beni comuni non censibili.
Ditta: Compagnia Tirrena di Assicurazioni S.p.A. con sede in Roma – proprietà 1.000/1.000.
3.1. Documentazione relativa alla proprietà
- atto d’obbligo del 24/12/’73 notar L. Cinotti;
- atto d’obbligo del 28/12/’73 notar L. Cinotti;
- atto di compravendita del 30/12/’73 notar L. Cinotti;
- nota di trascrizione ai RRII relativa all’atto di cui sopra;
- atto di compravendita del 21/02/’74 notar L. Cinatti;
- atto di rettifica del 01/04/’74 notar L. Cinotti;
- nota di trascrizione ai RRII relativa all’atto di cui sopra;
- atto d’obbligo del 16/06/’76 notar T. Staderini;
- nota di trascrizione ai RRII della formalità relativa al rogito di cui sopra;
- licenza edilizia n° 136 del 1973 prot. 16494;
- cessione e voltura della licenza edilizia n° 136, n° 82 del 1974 prt. 3487;
- licenza e variante n°170 del 1976;
- concessione n° 11 del 1980 prot. 48902 per cambio di destinazion d’uso;
- concessione n° 627 del 04/12/’86 prot. 55929 per cambio di destinazione d’uso;
- certificato di abitabilità n° 375, rilasciato in data 17/12/’79;
- rappresentazione schematica stato di fatto titoli abitativi;
- scrittura privata del 20/01/’86;
- elaborato planimetrico catastale, visura catastale;
- relazione notarile del 30/06/’11
3.2. Elementi urbanistico – edilizi e stato di diritto.
Il nuovo P.R.G. adottato con delibera della giunta Comunale n° 33/2003 e reso definitivo con approvazione della seduta del 13/02/’08, include il complesso immobiliare in esame nella città consolidata “ T3 Tessuti di espansione novecentesca a tipologia libera”.
Il complesso immobiliare è stato realizzato in forza dei seguenti titoli abitativi:
- licenza edilizia n° 136 del 1973 prot. 16494;
- cessione e voltura della licenza edilizia n° 136, n° 82 del 1974 prot. 3487;
- licenza a variante n° 170 del 1976;
- risulta emesso certificato di abitabilità n° 375 rilasciato in data 17/12/’79.
All’interno del complesso immobiliare, sono state apportate modifiche alla originaria destinazione d’uso per le quali sono state istruite le relative pratiche edilizie e ritirate le seguenti concessioni:
- concessione n° 11 del 1980 prot. 48902 per cambio destinazione;
- concessione n° 627 del 4/12/’1986 prot. 55929 per cambio di destinazione d’uso.
Relativamente allo stato di diritto della documentazione pervenuta risulta che:
con scrittura privata del 20/01/’86 è stata istituita a favore della Compagnia Tirrena di Assicurazioni S.p.A., e suoi dante causa, servitù di passaggio con facoltà di utilizzo a parcheggio per le auto dei dipendenti ed ospiti, sull’area di proprietà della Piccola Opera della Divina Provvidenza “Don Orione”, estesa per complessivi mq 6.350 (Foglio 363, particelle 190/p; 193; 194; 195; 129).
Si evidenzia che, secondo il certificato di abitabilità, l’edificio oggetto di valutazione è descritto come insieme di diverse unità immobiliari destinate ad uffici tra loro distinte, oltre i locali accessori le autorimesse ed i locali tecnici.
Anche negli atti catastali (come è stato già riportato al punto 2.1 della presente relazione) gli uffici sono censiti come singole unità immobiliari di categoria A/10. Quanto sopra, in coerenza con la realizzazione – a suo tempo – del “Centro Direzionale Massimi” da parte della omonima Società proprietaria che l’ha edificato.
